Você vai descobrir também como pode conseguir mais que 80% do valor do imóvel com um banco, e quais são as regras para se enquadrar nesses financiamentos.

   Atualizado: 25 de agosto de 2023 8 min de leitura

Você se sente pronto para arcar com as prestações do apartamento dos sonhos, mas está difícil juntar o valor necessário para pagar a entrada. E agora, será que é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel junto a um banco?

Neste texto, vamos responder essa pergunta e explicar quais são as alternativas para quem quer financiar um apartamento sem entrada.

É possível fazer um financiamento de 100% do imóvel?

É possível fazer um financiamento de 100% do imóvel, mas apenas em casos muito específicos. Um deles é comprar o imóvel na planta, diretamente com as construtoras, que flexibilizam o pagamento da entrada do imóvel. O outro é para quem conseguiu financiamento no programa Minha Casa Minha Vida, rebatizado de Casa Verde e Amarela, dentro da menor faixa de renda mensal familiar. 

A regra geral, de acordo com a página do Banco Central, é que até 90% do valor do imóvel pode ser financiado se a operação tiver parcelas dentro do Sistema de Amortização Constante (SAC). Nessa modalidade, as parcelas têm o mesmo valor de amortização mês a mês, e decrescem ao longo do prazo de pagamento.

Já para financiamentos dentro da Tabela Price (cujas parcelas têm valor constante), o financiamento pode alcançar no máximo 80% do valor do imóvel. Essas regras constam na Resolução 4.676/2018. Os bancos, no entanto, são livres para oferecer crédito que cubra menos que esses percentuais definidos como máximos. 

O que não é coberto pelo financiamento sai do bolso do comprador e deve ser pago ao vendedor do imóvel, como entrada. O pagamento da entrada normalmente é acordado diretamente entre as partes envolvidas. 

Como financiar 100% de um imóvel?

Para financiar 100% de um imóvel, você pode optar por um apartamento na planta, negociando diretamente com as construtoras. As empresas costumam dar alguma flexibilidade de pagamento no momento em que a unidade ainda está em construção. 

Como esse é um momento no qual as construtoras estão focadas em conseguir compradores para as unidades, o pagamento é mais facilitado. Como comprador, você precisa pensar se vale a pena a espera para se mudar para o apartamento. Lembre-se que o imóvel na planta demora bastante tempo até ficar pronto. 

Também dá para financiar 100% do imóvel dentro do programa Minha Casa Minha Vida, que foi rebatizado de Casa Verde e Amarela por meio de uma lei sancionada no início de 2021. Até a reformulação do programa, famílias com renda mensal bruta de R$ 1,8 mil mensais tinham direito a subsídios de até 90% do valor do imóvel. O restante era pago ao banco público em parcelas entre R$ 80 a R$ 270, sem entrada. 

No novo modelo do programa, os subsídios previstos são:

• Famílias com renda mensal bruta de até R$2 mil podem receber subsídios de até R$ 47,5 mil de acordo com sua renda e região. O restante do valor pode ser pago em até 30 anos, a juros de 4,75% ao ano
• Famílias com renda mensal bruta de até R$4 mil podem receber subsídios de até R$ 29 mil, conforme localização do imóvel e renda

O Decreto 10.600/2021, que regulamenta a nova versão do programa, não deixa claro se o subsídio abarca o valor da entrada dos imóveis. Para contrair um financiamento no âmbito do Casa Verde Amarela, é preciso procurar um banco público ou diretamente as construtoras responsáveis pelos empreendimentos.

Qual banco financia 100% do imóvel usado?

A Caixa Econômica Federal é o banco que “financia” 100% do imóvel, nas operações enquadradas no antigo modelo do Minha Casa Minha Vida. Na verdade, era o Governo Federal que subsidiava parte do valor do imóvel para famílias de renda até R$ 1,8 mil mensais, pagando a instituição financeira e liberando os compradores do valor da entrada. 

Como financiar imóvel sem a entrada de 20% do valor de avaliação?

Atualmente, é possível financiar um imóvel sem a entrada de 20% do valor do imóvel: muitos bancos já aceitam cobrir 90% do valor do imóvel em suas linhas de crédito. O Santander é um deles: aumentou em 2020 o percentual financiado de 80% para até 90% do valor de avaliação do imóvel. 

O Banco Itaú também financia 90% do valor do imóvel. A instituição concede crédito habitacional com valor mínimo de R$ 100 mil. Segundo a Caixa Econômica Federal, o percentual coberto em seus financiamentos varia entre 70% e 90%, dependendo da modalidade do crédito e da configuração das parcelas (se SAC ou Price).

Como conseguir dinheiro para a entrada?

Já vimos que apenas em situações bastante específicas é possível financiar 100% de um imóvel. O mais comum é que você tenha que pagar um valor de entrada. Mas há algumas estratégias que você pode utilizar para conseguir esse dinheiro:

• Planejamento financeiro: vale a pena tentar guardar o valor da entrada aos poucos, fazendo um ajuste de gastos com sua família. Tente fazer uma planilha e identificar despesas que podem ser cortadas. Dessa forma, você também garante uma vida financeira mais sustentável a médio e longo prazo

• Dinheiro extra: se a compra do imóvel for uma prioridade imediata, você pode vender um bem ou conseguir trabalhos adicionais para conseguir juntar dinheiro para a entrada. Se o seu financiamento for conjunto, é possível que atinja essa cota mais facilmente somando as economias de cada mutuário

• FGTS: os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) podem ser utilizados para pagar a entrada do financiamento, além de compor as parcelas e amortizar a dívida. Essa é uma solução bastante comum em operações de crédito imobiliário, e garante que o comprador não precise, muitas vezes, tirar dinheiro do próprio bolso para comprar sua casa ou apartamento

O uso do FGTS para a compra de imóveis financiados está condicionado a uma série de regras. Algumas delas são:

• O preço valor do imóvel não pode passar de R$ 1,5 milhão
• O comprador precisa ter ao menos três anos de trabalho com carteira assinada
• Você não pode ser proprietário de imóvel na cidade onde você mora ou trabalha, ou em municípios da mesma região metropolitana
• Não ter um financiamento em aberto pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

• O imóvel financiado precisa ser urbano e residencial, e também precisa ser usado para a moradia do comprador
• O imóvel a ser comprado não pode ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição do imóvel)

A Loft ajuda você a financiar com as melhores condições

Se você quer fazer o financiamento de imóvel mais barato possível para o seu bolso, conte com a assessoria especializada da Loft. Com o nosso serviço, que é gratuito para os clientes, você consegue ter acesso às condições de crédito que os principais bancos do Brasil oferecem para o seu perfil. 

Essas propostas serão todas discutidas com nosso time de especialistas, que vai proporcionar informações qualificadas para que você possa tomar a melhor decisão de acordo com a sua realidade. Assim você consegue financiar com as melhores taxas, tornando mais fácil o pagamento da dívida a longo prazo.

Além de ser benéfico para o seu bolso, o suporte da Loft cuida de todos os trâmites da operação de crédito por você. “Acompanhamos o cliente em toda a parte burocrática, até a liberação do valor ao vendedor”, afirma Roberta Oka, do time responsável por financiamentos imobiliários na Loft. Isso quer dizer que nossa equipe se encarrega:

• Da aprovação do seu crédito junto aos bancos
• Do envio da documentação e preenchimento de formulários
• Do acompanhamento da análise jurídica do banco, com a resolução de possíveis pendências nessa etapa
• Do agendamento da avaliação do imóvel
• Da assinatura do contrato de financiamento
• Da emissão da guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
• Do registro do contrato de financiamento em cartório, com a posterior liberação de recursos ao vendedor

Autor Time Loft

Fonte: Time Loft